住宅ローンってどう組むの?メリットとデメリット、チェックポイントを開設

更新日:2018/06/26
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人生最大のテーマといえば、結婚や子育てに加えて、やはり「家」の購入ではないでしょうか。

購入価格の地域差はありますが、土地・建物含めて買うとなるとその額は数千万円単位になりとてもじゃないですが、現金で一括購入するのは大変厳しいものがあるかと思います。
収入の一部を貯金し、自己資金だけで購入しようとすると、年収400万円時代と言われている現代においては、年間100万円ほど貯金したとしても恐らく退職間際になってしまうのではないでしょうか。
そこで強い味方となってくれるのが住宅ローンです。

住宅ローンを組むことができれば、夢のマイホームを手に入れることができます。
この記事では、そんな住宅ローンの基礎知識について、2018年6月時点での最新版情報を踏まえたうえで、メリット・デメリット、注意点など誰もが思う疑問や悩みなどに答えていきたいと思います。

そもそも住宅ローンって?年収よりも多い金額を借りられるの?

指をさしてポイントを教える先生住宅ローンは、住宅を購入するために借り入れるローン(融資サービス)のことです。
ローンの中には、カードローンのように使いみちが特に決まっていなくて自由なものと、教育ローンやマイカーローンのように使いみちが固定されている目的別ローンがあります。

住宅ローンは使途が決まっている目的別ローンの代表的なものといえます。
住宅は生活の基盤となる最も重要なものの1つですが、住宅(土地や建物)を現金で購入できるケースはまれで、住宅ローンを利用することで、より早い段階で住宅を購入することができます。

また、カードローンの金利は10%を超えるものがほとんどですが、住宅ローンの場合には(2018年6月時点の金利水準でいえば)1%程度の金利で借りることができます。

※審査や審査基準については、最後の項目でご説明します。

ところで、住宅ローンについて関心のある方の中には「年収以上のお金を借りられるのか」という疑問を持たれている場合もあるでしょう。

ここではいわゆる「総量規制」との関連についてご説明します。

総量規制とは、貸金業法に規定されている制度で収入の3分の1以上は借りることができないというものです。

しかし、住宅ローンには総量規制は適用されません。
したがって、収入金額よりも大きな金額である住宅をローンで購入することができるのです。

 

住宅ローンのメリット・デメリット、注意点について

住宅ローンは使途が決まっているローンの中では最も有名といえるローンですが、そのメリットとデメリットについてご説明します。

住宅ローンは利用者に嬉しいメリットが3つある!

貯金するよりも早く住宅を手に入れられる

例えば購入費用が数千万円だとすれば、毎年100万円ずつ貯金しても手に入れるのに数十年かかるということを意味します。

時間は有限ですし、いつまでも若くいられるわけではないので住宅ローンは、現金をためるまでの時間を(利息を払ってでも)手に入れるという役割があります。

万が一の「返せない」も保険がサポート

例えば「団信」と呼ばれる「団体信用生命保険」に入っておくことで、自身が死亡したり高度障害状態になったりして返済能力がなくなった場合に、保険金が下りて住宅ローンを代わりに支払ってくれるという制度が有名です。

また、住宅(土地と建物)という大きな価値を持ったものがあるため万が一返済ができない場合には売却して返済に充てることができます。

所得税や住民税控除あり!税制面での優遇も

「床面積が50平方メートル以上であること」「住宅ローンの返済期間が10年以上であること」「取得日から6か月以内に入居していること」などの諸条件を満たせば、住宅ローンの年末残高の1%が所得税・住民税から控除されることになります。

※2018年6月25日時点の情報です。

※詳細や必要書類の用意の仕方などは最寄りの税務署などにお問い合わせください。

一方でデメリットやリスクについてもしっかり踏まえておくのも重要です。

デメリットは2つ。借りる前にはちゃんと考えておこう!

住宅ローンを借りると他のローンは組みづらい

住宅ローンに限らず、ローン組むと信用情報機関に情報が登録されるので、それ以外のローンは組みづらくなります
例えばマイカーローンや子どもの教育ローンなど将来に必要なローンはほかにもあります。

住宅ローンが日常生活を圧迫しそうなら、住宅ローンを本当に組んでよいのかということも検討が必要です。

 

住宅「ローン」も相続の対象。返済期間は慎重に

例えば、自分が死亡した場合に子どもに住宅を相続させる予定であれば、子どもに対して債務を残してしまうことになります。

※このような負担を軽減するために「団信」という制度があります。

借りる前に注意したいポイントは2つあり!

これはデメリットというよりも、借りる前にしっかりと知っておきたいポイントです。
しっかりと頭に入れておいてください。

住宅ローンは審査の時間がかかる

住宅ローンの審査には二段階あり、最初は各銀行の審査、次は保証会社の審査と続きます。
第1段階の審査は当日中~1週間程度、第2段階の審査は1週間~2週間程度かかるのが通常ですが、状況により(追加資料の提出を求められるなど)さらに長引く可能性もあります。

したがって、スケジュールには余裕を持つようにしましょう。

高い買い物だから、金利 0.1%の違いも大きな差に

住宅ローンは利用する金額がとても大きく何十年にも渡って返済することがほとんどです。
そのため、ほかのローン以上に金利には敏感になる必要があります

例えば、年利が0.1%違うだけでも1年につき数万円の違いとなり、数十年では100万円を超える違いとなることも珍しくないということです。

住宅ローンの3つの金利~変動金利・固定金利・混合型について

悩む万年係長のイメージ住宅ローンの金利には変動金利と固定金利、及びその混合型の3タイプがあります。

住宅ローンの金利を見ますと、変動金利のほうが固定金利よりも金利が低いように見えます。

しかし、変動金利の落とし穴としましては市場の金利情勢に応じて金利が変動するということです。

もちろん住宅ローンの場合には返済額の急変動を防ぐために「1.25倍ルール」といって、5年ごとの返済額見直しの際、たとえ金利が上昇した場合でも返済額の増加を1.25倍以内に抑えなければならないという制度があります
とはいえ、それでも金利負担の上昇は避けられません。
※もちろん金利が今以上に低下した場合には、住宅ローンの金利も低下しますから必ずしも固定金利と比較して劣っているわけではありません。

一方で固定金利の場合には、契約時に完済までの金利が決まります。
※借り換えなどをした場合は、都度、新たな金利を決めます。

2018年6月現在、日本銀行の長短金利操作付き量的質的金融緩和という金融政策によって、史上まれにみる低金利状態になっています。

もちろんここからさらに金利が低下して、一部の国のようにマイナス金利になることもありますが、将来の金利の動きはだれにもわかりません。

したがって「将来の負担額を確定しておきたい」「将来の返済額が分からないのは不安だ」という方は、固定金利を選択されることをお勧めします。
※後に紹介する「フラット35」も(全期間)固定金利の住宅ローンです。

聞きなれない混合型とは、どういった住宅ローン金利?

混合型は厳密には「固定金利期間選択型」といわれます。

契約後一定の固定期間は固定金利で、その一定期間後は変動金利になるというものです。

この混合型は、固定金利の適用期間終了後に市場の金利が低下していると返済額が減るという点がメリットですが、反面上昇した場合には変動型と同じく返済額が増加してしまいます。

 

ひとことポイントのイメージ

いずれの金利制度を選択しても、住宅ローンの返済は人生の長い時間をかけた大きな買い物。
収支計画や返済シミュレーションをしっかりと建てて、ほかの出費(固定資産税、住宅保険や子どもの教育費、老後資金など)も併せて無理のないプランを立てるのが大切です。

たまに耳にする「フラット35」ってどういうもの?

フラット35は、銀行と住宅金融支援機構(国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人)という2種類の金融機関が協力して提供する住宅ローンの商品のことです。

フラット35の「35」という数字は、返済期間が21年~35年ということから来ています。

また、金利のタイプは「全期間固定金利」のみとなっています。

※フラット35以外にも、返済期間の違いからフラット20やフラット50などもあります。

具体的には、以下の金利となっています。

フラット35の適用金利

  • 融資率9割以下:年1.370%(最頻金利)
  • 融資率9割超:年1.810%(最頻金利)

※2018年6月25日時点の情報です。必ず最新版の情報をご確認ください。
※審査の結果、上記とは異なる金利となる場合もあります。

通常の住宅ローンを比較した場合、フラット35には以下のような特徴を見ることができます。

フラット35の特徴

審査においては申込者本人よりも住宅の価値を重視
団信(団体信用生命保険)への加入は任意
保証料は無料(事務手数料は必要)

このことから、一般の銀行での住宅ローン審査には通りづらい個人事業主(自営業者)などであっても審査に通りやすいほか、健康状態に不安があるため「団信」に加入することが難しい方であっても、住宅ローンを組める可能性があります。
※「団信」に代わる制度として審査基準が緩い「ワイド団信」や「スーパー団信」も利用可能。
※一般的な住宅ローンでは団信の保険料は住宅ローン費用に含まれるが、フラット35で加入するには別途費用が必要。

 

 

住宅ローンの審査は厳しい?重視するポイントはあるの?

最後に住宅ローンの審査のポイントについてご説明します。

住宅ローンの審査で重要になるのは「契約者本人の収入・信用・健康状況」「購入する住宅の価値」の2点です。

フラット35の場合には住宅の価値のほうが重視されますが、銀行系の住宅ローンの場合には両方とも重視されます。

また、上述の通り住宅ローンの審査には2段階あり、銀行の行う事前審査と保証会社の行う本審査があり、これらの審査に両方とも通過するには1か月程度の時間がかかります。

まず契約者自身に関して重要なポイントを列挙します。

住宅ローン審査のポイント(契約者:債務者本人)
年齢(借入時、完済時両方)
年収及び毎年の返済金額との関係(返済負担率)
雇用形態:雇用主(一般的に公務員・正社員>契約社員>個人事業主の順番)
勤続年数、転職履歴、営業実績(個人事業主の場合、3年以上の実績が必要)
現時点での金融資産の多寡(預貯金等)
健康状態(「団信」への加入の可否)
他社からの借り入れ状況(信用情報機関に照会)
過去の信用情報(金融事故の有無)

驚くキラキラ女子のイメージ審査をする側としては、住宅ローンという長期間にわたる返済を遅滞なく確実に行うことのできる人を求めています。
したがって、頭金を借り入れ時点で住宅価格の1~2割程度用意できている場合には、審査のうえで「この人は余裕資金があったら計画的に貯蓄できる人だ」とプラスに評価されます。
また、反対に過去に携帯料金の未払いがあったり、レンタルDVDの延滞などが積み重なっていた場合など、1つ1つは些細でも細かなマイナスの履歴がある場合には審査においてマイナスに評価されます。

次に、住宅に関する審査のポイントをご説明します。

住宅ローン審査のポイント
評価額(工事担当業者、立地・面積、中古住宅の場合は築年数など)
権利状態(名義人やほかに抵当権などが設定されているかどうかなど)
用途(投資用不動産の場合は、利用不可)

特にフラット35の場合には、住宅の評価が重要になりますから契約者本人には問題がなくても、住宅の担保評価が低いと審査に通らないこともありますので要注意です。

最後に、審査の厳しさですが、これについては「○○銀行が甘い(厳しい)」などということは、部外者にはわかりません。
銀行の内部者でさえ、他行の細かい審査基準まではわかりませんから、申込者としては万全の準備をして申し込む以外にはできることはないといえます。

ただし、低金利での長期間の銀行融資となるため、消費者金融のカードローンと比較した場合、かなり厳しく、また長い審査となるのは確実でしょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。

くどいようですが、住宅ローンは借入額が大きく、また借入期間も長期ですから将来にわたって家計に大きな影響を与えます。

念願のマイホーム購入ということももちろん重要ですが、自身のライフプランにとって無理のない返済シミュレーションを行って、なるべく低金利で契約することが重要です。

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